Γράφει o Δημήτρης Παπαστάμου, Δικηγόρος Γραφείο: Αναστ. Χρυσίνα 2, Μαραθώνας • Τηλ.: 22940-67228 & 6936789100 • E-mail: dimitris.papastamou@gmail.com

Οι ενέργειες μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας κτηματογράφησης για τη διόρθωση αδήλωτων ή ανακριβώς δηλωμένων δικαιωμάτων επί ακινήτων δεν είναι απλή υπόθεση, για να γίνει εύκολα αντιληπτή από το σύνολο των πολιτών και πολύ συχνά προκύπτουν εύλογες απορίες που προβληματίζουν τους ενδιαφερόμενους.

Στην περιοχή μας δραστηριοποιούνται πολλοί έμπειροι δικηγόροι και μηχανικοί. Ο Δημήτρης Παπαστάμου, μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών από το 1999 με έδρα στον Μαραθώνα, δέχθηκε με χαρά να μιλήσει στη MP για να λύσει απορίες και να δώσει κατευθύνσεις σε ένα ομολογουμένως πολύπλοκο ζήτημα.


Τι είναι το κτηματολόγιο και ποιος ο σκοπός του;

Το «Ελληνικό Κτηματολόγιο», που θα αντικαταστήσει το υποθηκοφυλακείο, είναι το νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου που εποπτεύεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και έχει αρμοδιότητα την καταχώρηση και καταγραφή με γεωμετρικά, τεχνικά και νομικά στοιχεία του ιδιοκτησιακού καθεστώτος κάθε ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.

Τι είναι ο ΚΑΕΚ;

Είναι ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, δηλαδή ένας 12ψήφιος μοναδικός αριθμός για κάθε γεωτεμάχιο της χώρας, ο οποίος στις περιπτώσεις σύστασης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών επί του γεωτεμαχίου γίνεται 14ψήφιος. Τα δύο πρώτα ψηφία του κωδικού προσδιορίζουν τον Νομό, τα τρία επόμενα ψηφία προσδιορίζουν τον Δήμο ή τη Δημοτική Ενότητα εντός του Νομού αναφοράς, τα δύο επόμενα ψηφία προσδιορίζουν τον κτηματολογικό τομέα του γεωτεμαχίου, τα δύο επόμενα προσδιορίζουν την κτηματολογική ενότητα και τα τελευταία τρία ψηφία αποτελούν τον αύξοντα αριθμό του γεωτεμαχίου εντός της παραπάνω κατά περίπτωση ενότητας.

Τι είναι το κτηματολογικό διάγραμμα;

Το κτηματολογικό διάγραμμα είναι το απόσπασμα σε μορφή εγγράφου, μίας προβολής του εδάφους της γης σε επίπεδο χαρτί, που απεικονίζει την έκταση του γεωτεμαχίου της κτηματογραφουμένης περιοχής, καθώς και των εφαπτόμενων ιδιοκτησιών και οδών αυτού με συντεταγμένες ΕΓΣΑ 87.

Ως ΕΓΣΑ 87, ορίζεται το Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς, που αναγνωρίστηκε ως επίσημο δίκτυο το έτος 1987. Στο δίκτυο αυτό αναφέρονται πλέον όλες οι πληροφορίες που αφορούν στον τεχνικό κόσμο.

Τι είναι το κτηματολογικό φύλλο;

Σε κάθε ακίνητο και κάθε άλλο αυτοτελές ιδιοκτησιακό αντικείμενο όπως αυτό προσδιορίζεται με τον μοναδικό ΚΑΕΚ, αντιστοιχεί ένα απόσπασμα κτηματολογικού φύλλου. Το κτηματολογικό φύλλο είναι το έγγραφο που φέρει σε εμφανές σημείο το κτηματολογικό γραφείο στο οποίο τηρούνται και καταχωρίζονται όλες οι κτηματολογικές εγγραφές που αφορούν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, τα στοιχεία που προσδιορίζουν την ταυτότητα του ακινήτου με συσχετισμό και απεικόνιση αυτού στο κτηματολογικό διάγραμμα, η θέση του ακινήτου, η έκταση, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, η ημερομηνία εγγραφής τους και όλα τα δηλωτικά της ταυτότητας του δικαιούχου στοιχεία (ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, μητρώνυμο, τόπος και χρονολογία γέννησης, αριθμός δελτίου ταυτότητας, ΑΦΜ, ΔΟΥ, διεύθυνση κατοικίας).

Τι προβλέπει η νομοθεσία του κτηματολογίου για τα αδήλωτα ή τα ανακριβώς δηλωμένα ακίνητα μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης; Υπάρχει κίνδυνος απώλειας των περιουσιακών αυτών στοιχείων;

Εκφράζοντας την προσωπική μου άποψη, θα ήθελα να επισημάνω ότι η νομοθεσία του κτηματολογίου εκ παραδρομής δεν έθεσε από την αρχή της λειτουργίας του, την υποχρεωτική υποβολή των δηλώσεων ιδιοκτησίας με ταυτόχρονη προσκόμιση τοπογραφικών διαγραμμάτων εξαρτημένων στο Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς (ΕΓΣΑ 87), τουλάχιστον για τα εκτός σχεδίου πόλεως ακίνητα.

Πολλές ιδιοκτησίες δεν υπεδείχθησαν σωστά στις αεροφωτογραφίες, με αποτέλεσμα να υπάρχουν λάθη και ανακριβείς καταχωρήσεις. Επίσης, ουδέποτε επισημάνθηκε στους ιδιοκτήτες ότι η μη ορισμένη επίκληση δικαιώματος «χρησικτησίας» επί δηλούμενων ακινήτων δε θα γινόταν δεκτή στη διαδικασία της κτηματογράφησης. Παρ’ όλα αυτά, για να απαντήσω στο ερώτημα, η νομοθεσία του Κτηματολογίου προβλέπει ότι όποια ακίνητα δε δηλωθούν (δηλ. παραμείνουν «αγνώστου ιδιοκτήτη»), θα περιέλθουν στο Δημόσιο, όπως επίσης και όσα ακίνητα διεκδικήσει το Δημόσιο με βάση το «τεκμήριο περί κυριότητας» του Δημοσίου.

Οι κίνδυνοι απώλειας ακινήτων από τους ιδιοκτήτες τους, θα προκύψουν όταν αυτοί δε μάθουν ότι πρέπει να τα δηλώσουν, δεν γνωρίζουν που είναι για να τα δηλώσουν, τα δηλώσουν μεν αλλά με ανακριβή στοιχεία, δεν τα δηλώσουν λόγω «φοροφοβίας», τα δηλώσουν μεν αλλά περιέλθουν στο Δημόσιο με βάση το «τεκμήριο κυριότητας», δεν τα δηλώσουν λόγω έλλειψης τίτλων ή δικαιωμάτων κυριότητας ή λόγω άγνοιας υπάρξεως των τίτλων κυριότητας.

Πέραν των παραπάνω, υπάρχουν και άλλα προβλήματα που έχουν να αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες των αδήλωτων ή των ανακριβώς δηλωμένων ακινήτων στο Κτηματολόγιο. Θέλοντας ενδεικτικά να αναφέρω κάποια, θα έλεγα ότι δεν μπορούν ούτε να μεταβιβαστούν ούτε να κληρονομηθούν, δεν μπορούν να οικοδομηθούν, δε θα μπορούν να επιδοτηθούν, δε θα μπορούν να δηλωθούν σε μελέτη οιουδήποτε πολεοδομικού σχεδιασμού, κ.α..

Ποιες είναι οι διαδικασίες που πρέπει να ακολουθηθούν για την διόρθωση των αδήλωτων και των ανακριβώς δηλωμένων ακινήτων στο Ελληνικό Κτηματολόγιο;

Η διόρθωση των ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 2664/1998, όπως αυτός έχει πολλαπλώς τροποποιηθεί έως σήμερα, μέσω της διοικητικής διαδικασίας και μέσω της δικαστικής διαδικασίας με τη συνδρομή Μηχανικού.

Ειδικότερα:

Α) Διοικητική διαδικασία διόρθωσης: Η διόρθωση μπορεί να γίνει με τη διοικητική διαδικασία του προδήλου σφάλματος με αίτηση στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου στις περιπτώσεις λανθασμένων στοιχείων ονοματεπώνυμου, αριθμού αστυνομικής ταυτότητας, πατρώνυμου, μητρώνυμου, ημερομηνίας γέννησης, λανθασμένων στοιχείων για το είδος του καταχωρηθέντος δικαιώματος (π.χ. πλήρης ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία κ.λπ.) ή/και της αιτίας κτήσης (π.χ. δωρεά, γονική παροχή κ.λπ.), λανθασμένων στοιχείων συμβολαιογραφικού εγγράφου, δικαστικής απόφασης, διοικητικής πράξης (π.χ. αριθμός εγγράφου, στοιχεία εκδότη/εκδούσας αρχής), στοιχείων μεταγραφής/εγγραφής τίτλου κτήσης (π.χ. υποθηκοφυλακείο, τόμος, αριθμός, ημερομηνία).

Β) Δικαστική διαδικασία διόρθωσης: Η διαδικασία αυτή, με αμετάκλητη ή τελεσίδικη δικαστική απόφαση ισχύει στις ακόλουθες περιπτώσεις:

  1. Εάν πρόκειται για ζήτημα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, δηλαδή το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο στο όνομα τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, που δεν συναινεί σε αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος, απαιτείται η άσκηση αγωγής (αναγνωριστικής ή διεκδικητικής) ενώπιον του αρμοδίου, καθ’ ύλην και κατά τόπο, Δικαστηρίου.
  2. Εάν πρόκειται για ακίνητο ή τμήμα αυτού με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», δηλαδή για ακίνητο που για οποιοδήποτε λόγο δηλώθηκε ανακριβώς ή δε δηλώθηκε καθόλου στη διάρκεια της κτηματογράφησης, θα ακολουθηθεί η δικαστική διαδικασία της «Εκούσιας Δικαιοδοσίας», με την οποία υποβάλλεται αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου.